Regard vers l'avenir de North Cornwall Commons : qu'est-ce qui s'en vient ?

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C'est le seul développement à usage mixte dans le comté de Lebanon - jusqu'à présent - et le plan directeur n'est même pas à mi-chemin d'être pleinement réalisé. Voici le guide LebTown pour comprendre North Cornwall Commons : son passé, son présent et son avenir.

Le développement a ses origines dans un Walmart jamais construit autrefois envisagé pour le canton de North Cornwall. Ce projet, proposé à la toute fin de 2004, a conçu un supercentre de 277 000 pieds carrés à construire sur 38 acres de terres agricoles. Les plans pour le troisième Walmart potentiel du Liban ont été captivés par des audiences et, plus tard, par des litiges - votre rédacteur en chef de LebTown a même fait une brève apparition en tant que pigiste en 2006 pour informer les lecteurs du Daily News de son statut.

Cet effort a été entrepris par Springwood Development, à l'origine une coentreprise entre Joseph W. Deerin et Richard Welkowitz. Le projet s'est enlisé dans une lutte de zonage prolongée, qui ne serait réglée qu'en 2010. En 2007, le plan s'était étendu à Cornwall Road, le North Cornwall Commons d'aujourd'hui ayant pris une grande partie de sa forme actuelle alors que les reportages contemporains décrivaient le mixte proposé. utiliser le développement.

Le plan directeur du développement était pratiquement achevé en 2010 lorsque les superviseurs du canton de North Cornwall ont ratifié un accord de règlement (PDF) avec Springwood Development qui a vu les promoteurs mettre fin aux litiges et abandonner leur pression pour un Walmart sur le site. Le canton, à son tour, s'est lié à des normes de zonage et de conception pour l'aménagement des parcelles de part et d'autre du chemin Cornwall, le "site oriental" de 81 acres (qui est la seule zone développée jusqu'à présent sous le nom de North Cornwall Commons) et un "site occidental" combiné de 54,89 acres. L'entente de règlement a été modifiée (PDF) en 2019 pour permettre des unités résidentielles supplémentaires sur le site est, entre autres révisions mineures.

Le directeur de Byler Holdings, Jonathan Byler, a acquis la participation de Deerin dans Springwood Development après le décès inattendu du promoteur immobilier en janvier 2012. Byler a ensuite acquis le reste de la société dans le cadre d'une liquidation de succession après le décès de Welkowitz en 2019.

L'ingénieur Mike Swank fait partie du projet depuis sa création. Il a commencé sa carrière en tant qu'ingénieur civil chez Steckbeck Engineering, où il a fait la connaissance des partenaires de Springwood en tant qu'ingénieur civil principal du projet, l'un des premiers sur lesquels il a travaillé après avoir obtenu son diplôme universitaire. Swank a rejoint Byler Holdings à temps plein en 2020.

Swank a déclaré que le développement à usage mixte était un nouveau concept pour le comté lors de sa première introduction.

"C'est un peu différent de ce à quoi les gens sont habitués, mais les gens l'ont vraiment adopté car ils l'ont vu se concrétiser", a déclaré Swank. "Je pense que c'est bien fait."

Swank a noté que l'accent mis sur les piétons et la connexion des sentiers ferroviaires ont été bien accueillis, et il y a même des résidents qui vivent et travaillent dans le développement.

Swank a déclaré que le stationnement dans la rue et les largeurs de rue réduites ont atteint leurs objectifs pour calmer la circulation, bien qu'ils aient reçu un certain scepticisme au début. Bien que traverser Rocherty Road puisse être éprouvant, l'accès des piétons à North Cornwall Commons est facile, avec des trottoirs partout. La seule mise en garde pourrait être que les routes restent inachevées car la pose d'une couche de roulement finale doit attendre qu'il y ait moins de trafic de véhicules de construction lourds sur le développement.

Une fois le développement terminé, la couche de finition finale sera dans les rues, puis Springwood Drive et Blackford Boulevard seront dédiés au canton de North Cornwall, a déclaré Swank. L'exception sera les rues des maisons en rangée, qui resteront privées et entretenues par l'association des propriétaires. Springwood est responsable de la gestion des eaux pluviales sur le site et avait également prolongé l'égout public dans le complexe, une amélioration qui a également profité au parc des expositions.

Swank a déclaré que North Cornwall Commons a été développé en conformité générale avec l'accord de règlement de 2010, et il a souligné que les modifications de 2019 concernaient les domaines où les développeurs ont affiné le plan en collaboration avec le canton.

"Il y a eu quelques changements en fonction de la demande du marché, et le canton a été merveilleux de travailler avec et d'avoir ces discussions", a déclaré Swank.

Swank a également crédité Patrick Kerwin et Harry Bachman du Lebanon Valley Exposition Center & Fairgrounds comme étant d'excellents partenaires pour le projet.

Le projet complet, englobant à la fois les sites est et ouest, est divisé en six phases différentes, commençant par la phase 1A et se terminant par la phase 5, bien qu'elles n'aient pas été construites de manière séquentielle. La phase 1A, la phase 1, la phase 2 et la phase 3 constituent le site est, tandis que les phases 4 et 5 se trouvent sur le site ouest.

Le développement s'est jusqu'à présent concentré sur la phase 1A, la phase 1 et la phase 3.

Les phases 2, 4 et 5 restent prévues, mais aucun plan spécifique n'a encore été annoncé pour elles.

Voici le guide LebTown de ce qui a été planifié ou construit pour chaque phase.

La toute première construction à North Cornwall Commons était le quartier Trail Side Townhomes, construit par Kenneth Homes.

Cent soixante maisons de ville au total ont été construites et vendues à des propriétaires individuels. Ces unités privées sont gérées par une association de propriétaires.

Un début de sentier pour le Lebanon Valley Rail Trail est situé derrière les maisons en rangée. Cette amélioration au début du sentier, stipulée par l'accord de règlement, a ouvert ses portes en 2019. Les propriétaires de maisons en rangée ont également accès à un club-house et à une piscine gérés par le HOA.

En savoir plus:Ouverture de la nouvelle entrée Rails to Trails à North Cornwall Commons (avril 2019)

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La phase 1 est la zone de North Cornwall Commons connue par le plus grand nombre de résidents du comté de Lebanon, car elle abrite un large éventail d'établissements de vente au détail qui ont ouvert ces dernières années, à commencer par Ancestor Coffeehouse & Creperie en 2019.

En savoir plus:Ancestor Coffeehouse & Creperie ouvrira en mai au North Cornwall Commons (avril 2019)

Depuis lors, de nouvelles offres ont inclus, sans ordre particulier : Mick's All-American Pub, Isaac's Craft Kitchen and Brewery, ASH Cigar & Whiskey Bar et le Visit Lebanon Valley Welcome Center. Les autres locataires comprennent State Farm, Caliber Home Farms, Coldwell Banker, Oola Bowls, Your SPAcial Place et Premier Nails.

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Les immeubles commerciaux de la phase 1 sont maintenant tous terminés. Oola Bowls a été le locataire le plus récent à ouvrir une boutique dans le dernier et dernier immeuble de vente au détail construit au cours de la phase 1, avec quelques espaces supplémentaires encore disponibles à la location dans ce troisième immeuble de vente au détail. Swank a déclaré que Oola Bowls avait fait d'excellentes affaires jusqu'à présent.

En savoir plus:Début des travaux sur le restaurant et les appartements à North Cornwall Commons (mars 2021)

La phase 1 comprend également un hôtel de quatre étages et de 90 chambres exploité par Shaner Hotels sous le drapeau Fairfield Inn & Suites de Marriott. L'hôtel a ouvert en juillet 2021.

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"Tout ce qui est arrivé a été un succès", a déclaré Swank. "Je pense qu'il y a une demande pour beaucoup d'entreprises."

Swank a déclaré que l'emplacement semble fonctionner pour les locataires de détail.

"En discutant avec nos locataires, ils sont très satisfaits de la qualité de leur travail", a déclaré Swank. "Nous le sommes aussi."

Swank a déclaré que l'hôtel attire des clients vers des destinations touristiques populaires comme la Pennsylvania Renaissance Faire et Hersheypark, ainsi que des événements locaux organisés au parc des expositions.

En savoir plus:La demande d'espaces commerciaux dans le comté de Lebanon devrait rester élevée (juillet 2020)

Bien qu'à un moment donné, la "Phase 2" ait pu être prévue comme étant construite en second, cela n'a pas fonctionné de cette façon. Swank a noté que le processus de planification se poursuit depuis environ deux décennies, ce qui laisse beaucoup de temps pour que les priorités évoluent, sans parler de l'impact perturbateur de la pandémie sur les plans de presque tout le monde au cours des dernières années.

À l'origine, la phase 2 devait être une sorte de parc de bureaux, mais il semble maintenant plus probable qu'elle soit développée en tant que résidence pour personnes âgées ou pour retraités, a déclaré Swank.

"La phase 2 était initialement prévue pour les immeubles de bureaux, et ce n'est tout simplement pas là où se trouve le marché en ce moment", a déclaré Swank. "Les gens ne recherchent pas de bureaux."

Le promoteur discute avec quelques exploitants de communautés de retraités existants, avec des idées allant d'un fournisseur prenant toute la bande de terrain et construisant un mini-campus communautaire/satellite à l'achat de quelques terrains pour commencer et voir comment ça se passe.

"En discutant avec beaucoup de ces communautés et fournisseurs, il y a une demande pour cela dans le comté de Lebanon", a déclaré Swank à propos de ce qu'il entend dans des conversations avec des partenaires potentiels concernant la nécessité d'un inventaire de vie autonome supplémentaire.

Également située sur cette partie de la propriété se trouve une grange rouge. Swank a déclaré que Springwood était très intéressé à voir la grange réutilisée, mais quelques parties intéressées se sont détournées après avoir vu le coût de sa réhabilitation pour l'utiliser. Pourtant, Swank a déclaré que c'était une excellente structure - bien construite et avec des poutres en bois remarquablement en bon état.

En savoir plus:Un guide du débutant sur l'architecture des granges du comté de Lebanon

Swank a déclaré que les conversations étaient particulièrement avancées avec un brasseur qui était intéressé par l'installation de réservoirs verticaux et l'offre d'un petit composant alimentaire.

"Nous espérons pouvoir le réutiliser d'une manière ou d'une autre", a déclaré Swank.

Campbell Commercial Real Estate aide à commercialiser l'opportunité et a une parcelle de trois acres répertoriée sur son site Web pour 1,5 million de dollars. Sans compter la grange, il y a environ 16 acres disponibles pour le développement dans la phase 2.

L'accord de règlement oblige les promoteurs à attendre au moins 15 ans à compter de la délivrance du premier permis de construire pour un bâtiment non résidentiel avant que la grange puisse être démolie afin de donner amplement l'occasion à sa réutilisation de devenir une réalité.

Swank a déclaré qu'à mesure que la phase 2 progresse et que Springwood Drive est prolongé, il espère voir un regain d'intérêt pour la grange.

Springwood Drive sera également éventuellement relié à Norman Drive dans le Tuck Business Park. Swank a déclaré que la société travaille actuellement sur un accord d'échange de terres avec WellSpan, qui possède désormais l'ancienne parcelle de cardiologie du Liban visible sur la carte ci-dessous, pour aider au projet routier.

Springwood Development a reçu 500 000 $ en fonds de réaménagement de l'État l'année dernière, ce qui couvrira une partie des dépenses de construction de la route qui reliera Springwood Drive à Norman Drive.

En savoir plus:L'État accorde 3 millions de dollars en subventions de réaménagement aux candidats locaux

Swank a déclaré que Springwood espère commencer la construction de la phase 2 plus tard cette année.

La phase 3 de North Cornwall Commons comprendra un mélange d'appartements, d'espaces de bureaux et d'utilisations commerciales/professionnelles/non industrielles.

La construction du premier immeuble de 110 logements a commencé en 2020 et s'est achevée fin 2021. Un deuxième bâtiment - le miroir du premier - a été inauguré en novembre 2022.

En savoir plus:

Le premier bâtiment compte 110 unités, un mélange de configurations à une et deux chambres, avec plus de configurations à une chambre. Le deuxième bâtiment a la même empreinte de bâtiment, mais le ratio d'unités est inversé de sorte qu'il y ait plus d'unités de deux chambres que d'unités d'une chambre, ce qui donne 95 unités.

Swank a déclaré que le premier bâtiment est entièrement loué, à l'exception d'un certain chiffre d'affaires avec les déménagements. Il a été ouvert fin 2021. Le deuxième bâtiment est loué à environ 65-70%, a déclaré Swank.

Un bâtiment communautaire et une piscine sont prévus pour la communauté d'appartements, et bien que la piscine ne soit pas prête pour cette saison de baignade, la construction des installations commencera dans les semaines à venir. Le bâtiment abritera également le personnel du complexe d'appartements et comprendra un espace communautaire, une petite cuisine et un simulateur de golf.

"L'une des choses que nous avons vraiment essayé de faire avec nos immeubles d'appartements est de fournir des espaces d'agrément à l'extérieur de l'unité", a déclaré Swank. "Ainsi, dans chaque bâtiment, nous avons une salle de sport, ainsi qu'un espace lounge pour les résidents." Des terrasses extérieures sont également à la disposition des résidents.

L'immeuble d'appartements trois, actuellement en construction, contiendra une plus large gamme d'options de configuration, allant des aménagements de studio aux appartements de trois chambres.

"Au fur et à mesure que nous obtenons des personnes ou des familles intéressées par les bâtiments un ou deux, notre agent de location et notre gestionnaire peuvent leur parler et obtenir leurs commentaires sur ce qu'ils recherchent", a déclaré Swank.

"Nous avons constaté un certain intérêt pour un prix légèrement inférieur avec les studios - peut-être une personne seule qui n'a pas besoin d'un espace aussi grand - mais nous avons également eu des questions sur une famille, qui pourrait avoir besoin de plus d'espace avec des enfants."

Swank a noté que les immeubles d'appartements ont été construits avec des coffrages en béton isolés, une technique de construction où le béton est coulé en place à l'aide de barres d'armature entre deux couches d'isolant. Les murs en béton coulé qui en résultent sont structurellement solides et offrent un degré élevé d'isolation phonique et thermique.

La construction du premier bâtiment a eu lieu pendant la pandémie de COVID-19 et a connu des retards matériels qui ont ralenti le calendrier. Cependant, a noté Swank, la technique de construction avec coffrage isolé en béton signifiait que le projet était également moins affecté par la volatilité des prix du bois.

Le bâtiment d'appartements trois devrait actuellement être achevé au début du printemps 2024. Swank a déclaré qu'une fois ce bâtiment terminé, ils commenceraient potentiellement à construire quatre.

"Évidemment, nous voulons les échelonner un peu afin de ne pas louer deux bâtiments simultanément", a déclaré Swank. "À déterminer exactement quand nous commencerons à en construire quatre, en fonction de la demande du marché et de l'apparence du marché financier."

Également actuellement en construction dans la phase 3, un immeuble de bureaux de trois étages de 27 000 pieds carrés.

Le siège social de Byler Holdings déménagera de son espace actuel près du parcours de golf d'Iron Valley vers ce nouveau bâtiment. Jonathan Byler avait précédemment déclaré à LebTown que l'entreprise utiliserait le troisième étage et la moitié du premier étage de l'immeuble, laissant le deuxième étage et la moitié du premier étage disponibles pour les autres locataires.

Swank a déclaré qu'il y aura six espaces de locataires dans l'immeuble de bureaux et que la société travaille actuellement à la finalisation de certains baux initiaux.

Le bâtiment est sur la bonne voie pour être achevé d'ici la fin de l'été ou le début de l'automne, a déclaré Swank.

Swank a déclaré que des lots supplémentaires de la phase 3 sont disponibles à l'achat pour des utilisations non industrielles. Campbell Commercial Real Estate aide à commercialiser les lots.

Les phases 4 et 5 nous ramènent à l'endroit où le projet a commencé à l'origine, du côté ouest de Cornwall Road, l'ancienne ferme Kreider où une fois un Walmart avait été proposé.

Au nord du site occidental se trouve le nouveau centre 911 du comté de Liban, qui devrait être achevé plus tard cette année. Le site ouest longe l'arrière du corridor commercial actuel sur la route 72, de Cedar Crest Square presque jusqu'au chemin Rocherty.

Springwood Development a également acquis quatre des cinq propriétés résidentielles sur Cornwall Road adjacentes à son site original de 54,89 acres à l'ouest, ajoutant 2,12 acres. Une seule propriété résidentielle de 0,30 acre n'a pas été achetée. WellSpan possède 9,9 acres supplémentaires vers le sud du site ouest le long de Rocherty Road, y compris une grange historique.

En savoir plus:WellSpan dit qu'aucun plan n'a été décidé pour un terrain à Rocherty et Cornwall avec une grange historique

Les plans pour les phases 4 et 5 comprennent le prolongement du boulevard Blackford à travers le chemin Cornwall pour relier les sites est et ouest. L'extension se connecterait à la route qui se termine actuellement à Quentin Crossings, où se trouvent 7 Cuz Beer Store et Jersey Mike's.

Swank a déclaré que Springwood Development devra obtenir un permis d'occupation de l'autoroute PennDOT pour l'accès, et PennDOT déterminera quelles améliorations pourraient être nécessaires pour l'intersection. Swank a déclaré qu'après la connexion entre la route 72 et le chemin Cornwall, tout le tronçon devrait être dédié par le canton.

Swank a déclaré que la société travaillait actuellement sur des croquis pour les phases 4 et 5 afin de déterminer ce qui pourrait être faisable et ce que le marché exige.

"Alors que nous entamons ce processus, nous devrons réengager les estimations de trafic et tout avec PennDOT, et relancer certaines de ces conversations du plan directeur et voir comment nos utilisations proposées pourraient se comparer aux facteurs de trafic initialement estimés", a déclaré Swank.

Swank a déclaré que, en fonction de la demande du marché, il s'attend à ce que les phases 4 et 5 soient ancrées dans les magasins à grande surface.

"Nous sommes actuellement en discussion avec certains pour lesquels nous nous sentons utiles, mais à déterminer", a déclaré Swank. "Nous n'avons encore rien sur papier."

Swank a déclaré que Springwood Development travaille avec Bennett Williams Commercial pour les phases 4 et 5.

La liste des usages permis pour les phases 4 et 5 est stipulée dans l'entente de règlement comme suit :

Les plans des phases 4 et 5 sont encore très tôt dans le processus, a déclaré Swank.

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Davis Shaver est l'éditeur de LebTown. Il a grandi au Liban et vit actuellement à l'extérieur de Hershey, en Pennsylvanie. Plus de Davis Shaver